Aluguel comercial na reforma tributária: a conta para inquilino e locador em 2027

29 de outubro de 2026
Bruno Freitas

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O aluguel comercial na reforma tributária passa a ter CBS a partir de janeiro de 2027, e o IBS entra aos poucos até 2033, os dois com redução de 70% nas alíquotas. Quem aluga sala, loja ou galpão de uma empresa vai ver esses tributos destacados na nota. Quem aluga de pessoa física com até três imóveis, ou com receita de aluguel de até R$ 240 mil no ano, continua sem esses tributos no contrato.

A diferença maior, porém, não está em quanto o imposto custa, e sim em quem consegue recuperá-lo. A empresa inquilina no regime regular de IBS e CBS transforma o imposto do aluguel em crédito. A empresa que recolhe tudo na guia do Simples, o profissional que aluga a sala como pessoa física e o consumidor não recuperam nada. Este texto mostra a regra, a conta em quatro cenários e o que vale colocar no contrato que está para ser renovado.

O aluguel comercial vai ter IBS e CBS?

Sim. A Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma, trata a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóvel como operação tributada por IBS e CBS, dentro de um regime específico para bens imóveis. O parágrafo único do art. 261 reduz as alíquotas dessas operações em 70%, ou seja, o aluguel paga 30% da alíquota cheia.

O imposto é devido a cada pagamento do aluguel (art. 254). E a base é o valor do aluguel em si: pela redação do art. 255, § 2º, o IPTU e as despesas de condomínio não entram no cálculo, mesmo quando o inquilino paga esses valores junto com o aluguel. O próprio IBS e a própria CBS também não integram a base (art. 12, § 2º), porque esses tributos são calculados por fora, como acréscimo ao preço.

O cronograma tem três momentos. Em 2026, ano de teste, a CBS é de 0,9% e o IBS de 0,1% (arts. 343 e 346), e o valor é compensado com PIS e Cofins ou dispensado de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348). Na prática, o aluguel deste ano não tem custo novo. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada para valer e PIS e Cofins deixam de existir, como determina o art. 126 do ADCT, incluído pela Emenda Constitucional 132. O IBS segue simbólico em 2027 e 2028 (0,05% estadual e 0,05% municipal) e cresce até chegar à alíquota cheia em 2033.

Quem é o locador que passa a recolher

Para empresa locadora, a regra é direta: se ela está no regime regular de IBS e CBS (Lucro Presumido ou Lucro Real), o aluguel que ela recebe passa a ter os dois tributos.

Para pessoa física, a lei criou um filtro com duas condições que precisam acontecer juntas. O art. 251, § 1º, I, diz que a pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, a receita total com aluguéis passar de R$ 240 mil e os contratos envolverem mais de três imóveis distintos. Quem tem dois imóveis alugados por R$ 30 mil por mês cada, somando R$ 720 mil no ano, não entra, porque não tem mais de três imóveis. Quem tem dez salas alugadas que somam R$ 200 mil no ano também não entra, porque não passou da receita. O valor de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pelo IPCA (§ 5º).

Há uma regra de antecipação: se, no próprio ano, a receita de aluguel ultrapassar o limite em mais de 20%, a pessoa física passa a ser contribuinte já naquele ano (§ 2º). Para quem está perto da linha, o acompanhamento precisa ser mês a mês, e não só na declaração. O tema da inscrição dessa pessoa física no CNPJ foi tratado em quem será obrigado a ter CNPJ para alugar imóvel.

Na locação residencial existe ainda um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, descontado da base (art. 260, com a redação da LC 227/2026). Ele não vale para sala, loja ou galpão.

A conta do aluguel comercial na reforma tributária em quatro cenários

A alíquota de referência da CBS de 2027 ainda não existe. O Tribunal de Contas da União tem até 30 de outubro de 2026 para enviar o cálculo ao Senado, e o Senado tem até 15 de dezembro para fixá-la (art. 349, § 1º, com a prorrogação de 45 dias do art. 353, § 2º). Por isso, toda conta abaixo usa alíquotas hipotéticas, escolhidas só para mostrar o mecanismo: CBS de referência de 9% em 2027 e IBS mais CBS de 28% em 2033. Não são previsões.

O exemplo é uma sala com aluguel de R$ 10.000 por mês, alugada de uma empresa no Lucro Presumido.

Hoje, essa empresa recolhe PIS e Cofins de 3,65% sobre o que recebe, ou R$ 365, embutidos no próprio aluguel. Em 2027, a CBS do aluguel fica em 30% de 8,9% (a referência hipotética de 9% menos 0,1 ponto, como manda o art. 347), ou 2,67%, mais 30% do IBS de 0,1%, ou 0,03%. A carga vai a 2,70%, R$ 270 sobre uma base de R$ 10.000. Em 2033, com 28% hipotéticos, o aluguel paga 30% disso, 8,4%, ou R$ 840.

Ano	Tributo sobre o aluguel	Alíquota efetiva (ilustrativa)	Valor sobre R$ 10.000
2026	PIS e Cofins (Presumido)	3,65%	R$ 365
2027	CBS e IBS com redução de 70%	2,70%	R$ 270
2033	IBS e CBS cheios, com redução de 70%	8,4%	R$ 840

Agora o que muda para quem paga. Os quatro cenários abaixo usam o ano de 2033, quando o efeito é maior.

Locador	Inquilino	O que o inquilino paga	O que recupera	Custo final
Empresa no regime regular	Empresa no regime regular	R$ 10.840	R$ 840 em crédito	R$ 10.000
Empresa no regime regular	Empresa na guia do Simples, profissional pessoa física ou consumidor	R$ 10.840	nada	R$ 10.840
Pessoa física fora do filtro do art. 251	Empresa no regime regular	R$ 10.000	nada	R$ 10.000
Pessoa física fora do filtro do art. 251	Empresa na guia do Simples ou pessoa física	R$ 10.000	nada	R$ 10.000

A tabela supõe que a base de R$ 10.000 se mantém e o imposto é somado por cima. Essa é exatamente a parte que ainda está em aberto em cada contrato, e que a seção sobre renovação trata adiante.

O aluguel vai ficar mais caro em 2027?

Não há resposta única, e quem afirma que sobe ou que cai está pulando uma etapa. O resultado depende de três coisas: a alíquota que o Senado vai fixar, o regime do locador e o que o contrato diz sobre tributos.

No exemplo, a carga do locador no Lucro Presumido cai de 3,65% para 2,70% em 2027, porque a CBS do aluguel com redução de 70% fica abaixo do PIS e da Cofins de hoje. Se o locador quiser só manter o líquido que tem hoje, R$ 9.635, ele pode cobrar R$ 9.635 mais 2,70%, ou R$ 9.895,15, e o inquilino paga menos do que paga agora. Se o contrato mantiver R$ 10.000 como base e somar o imposto, o inquilino paga R$ 10.270.

Em 2033, a mesma lógica dá outro resultado. Para manter os mesmos R$ 9.635 líquidos com 8,4% de carga hipotética, o aluguel com imposto vai a R$ 10.444,34. Para o inquilino que credita, isso é neutro; para o que não credita, é custo a mais.

Locador no Lucro Real tem outra conta, porque hoje já recolhe PIS e Cofins não cumulativos de 9,25% e toma créditos. Para ele, a comparação precisa ser feita com os números da própria empresa. O mesmo raciocínio aparece, aplicado ao prestador de serviço, em CBS no Lucro Presumido: a conta para 2027.

O inquilino pode aproveitar o crédito?

Pode, se estiver no regime regular de IBS e CBS. O art. 47 da LC 214 permite à empresa nesse regime apropriar como crédito o IBS e a CBS destacados na nota de aquisição e efetivamente extintos, exceto o que for de uso ou consumo pessoal. Uma sala usada na atividade da empresa entra. O crédito abate o IBS e a CBS que a empresa deve sobre as próprias vendas, então o imposto do aluguel deixa de ser custo. O funcionamento do crédito em geral está em crédito de IBS e CBS.

Isso já é uma mudança em relação a hoje. Pela regra do PIS e da Cofins não cumulativos (art. 3º, IV, da Lei 10.833/2003, para a Cofins, com regra equivalente para o PIS), só a empresa no Lucro Real credita esses tributos sobre aluguel pago a pessoa jurídica. A empresa no Lucro Presumido paga o aluguel e não recupera nada. A partir de 2027, a inquilina no Presumido também passa a creditar a CBS do aluguel.

A empresa no Simples Nacional que recolhe IBS e CBS dentro da guia do Simples não apropria crédito (art. 47, § 9º, I). Para ela, o tributo destacado no aluguel é custo. A lei permite que a empresa do Simples apure IBS e CBS no regime regular (art. 41, § 3º), o que abre o direito ao crédito, mas essa decisão mexe com o preço que ela cobra dos próprios clientes e precisa de conta específica. O modelo está explicado em Simples Nacional híbrido.

Quando o locador é pessoa física fora do filtro do art. 251, não há destaque de IBS e CBS na operação, e portanto não há crédito para ninguém, nem para a inquilina do regime regular.

Clínica e escritório que alugam sala

É o caso mais comum entre prestadores de serviço, e as quatro linhas da tabela aparecem todas no mesmo prédio comercial.

Uma clínica no Lucro Presumido que aluga a sala de uma administradora ou de uma empresa patrimonial vai pagar o imposto no aluguel e recuperá-lo como crédito, de modo que o custo efetivo fica próximo do aluguel sem tributo. A mesma clínica, se estiver no Simples recolhendo tudo na guia, paga o imposto e fica com ele. O médico, o dentista ou o advogado que aluga o consultório em nome próprio, como pessoa física, também não credita.

Se a sala é de uma pessoa física com poucos imóveis, nenhuma dessas diferenças aparece: o aluguel segue sem IBS e CBS. Para o inquilino no Simples, esse locador passa a ser comparativamente mais barato em 2033. Para o inquilino no regime regular, o locador empresa deixa de ser desvantagem, porque o imposto volta como crédito. Quem está escolhendo entre duas salas parecidas já pode olhar para isso.

Contrato antigo e a opção de 3,65%

O art. 487 da LC 214 criou uma regra de transição para quem já tinha contrato de locação por prazo determinado. O locador pode optar por recolher IBS e CBS com 3,65% sobre a receita bruta recebida, a mesma carga do PIS e da Cofins cumulativos de hoje, sem tomar créditos e sem o redutor social.

Para contrato não residencial, a opção vale pelo prazo original do contrato e exige duas condições. O contrato precisa ter sido firmado até 16 de janeiro de 2025, data de publicação da LC 214, com a data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica. E precisa ter sido registrado em cartório de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS. O Decreto 12.955/2026 (art. 463) definiu que essa disponibilização acontece com a emissão do primeiro documento fiscal do aluguel já com a tributação de 3,65%, e que a escolha é irretratável por todo o contrato.

Na prática, contrato assinado depois de 16 de janeiro de 2025, ou renovado com novo prazo, não entra nesse regime. E como a opção trava o locador nos 3,65% até o fim do contrato, ela só compensa quando a carga pela regra geral ficar maior ao longo do período, o que depende da alíquota e dos créditos do próprio locador.

O que negociar na renovação do contrato

Quem está renovando um contrato de cinco anos agora assina um documento que vai atravessar 2027 e boa parte da transição do IBS. Os contratos de aluguel comercial costumam ter um valor fixo reajustado por índice, e quase nunca dizem o que acontece se um tributo novo for destacado na nota. Essa lacuna é o principal risco.

Os pontos que vale deixar escritos:

se o valor do aluguel é a base, com IBS e CBS somados por fora, ou se é o valor total com os tributos já incluídos
quem emite o documento fiscal e com que regime o locador está enquadrado (regime regular, opção do art. 487 ou pessoa física não contribuinte)
o que acontece se o locador mudar de situação durante o contrato, por exemplo uma pessoa física que passa a ser contribuinte ao ultrapassar o limite do art. 251
que IPTU e condomínio seguem destacados à parte, já que não entram na base do imposto
uma data de revisão depois que a alíquota de 2027 for fixada pelo Senado

Para o inquilino no regime regular, a cláusula importa menos, porque o imposto volta como crédito. Para o inquilino no Simples, ela é a diferença entre um aluguel que sobe com a transição e um aluguel cujo custo foi negociado antes.

Para revisar o contrato de locação da empresa à luz do regime tributário de cada parte, fale com a PBA Contabilidade.