Se você é anfitrião no Airbnb, Booking ou aluga um imóvel por temporada em geral, é importante começar a olhar para 2026 com atenção. A Reforma Tributária está trazendo mudanças profundas na forma como os ganhos com locações de curta duração são tributados, e isso pode sim afetar o custo de manter e operar esse tipo de hospedagem.

O que muda com a Reforma Tributária?

Até pouco tempo atrás, quem alugava um imóvel por temporada pagava principalmente Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos recebidos, no caso de pessoa física, a alíquota podia chegar a 27,5%. A operação era tributada como renda imobiliária, sem grande complexidade.

Com a nova legislação (Lei Complementar nº 214/2025), a locação por períodos curtos, tipicamente inferiores a 90 dias, passou a ser tratada como prestação de serviço de hospedagem, na mesma linha de hotéis e pousadas. Isso altera substancialmente o tratamento tributário.

 Novos tributos: IBS e CBS

A partir de 2026, o aluguel por temporada entra no escopo de dois novos tributos sobre consumo:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

Esses tributos incidem sobre a receita bruta da operação, não sobre o lucro, como ocorre com o Imposto de Renda tradicional. Isso significa que custos, períodos de baixa ocupação ou despesas operacionais não são considerados na base de cálculo, o tributo incide diretamente sobre o total recebido das diárias.

Quanto pode ficar o imposto?

Com a reforma em vigor, o impacto tributário pode ser bastante diferente dependendo de como o anfitrião está estruturado. Para pessoa física, a combinação de IR + IBS + CBS pode elevar a carga tributária para cerca de 44%. Para quem opera através de pessoa jurídica (ex.: lucro presumido), a carga pode ser significativamente menor, em torno de 27% ou até menos, dependendo do aproveitamento de créditos fiscais e do regime tributário adotado.

Essa mudança pode fazer com que a tributação do aluguel por temporada praticamente dobre para pessoas físicas, enquanto empresas estruturadas se tornam mais vantajosas.

 Por que isso importa para anfitriões?

1. A atividade deixa de ser vista como renda passiva

Com a reforma, a locação de curta duração é tratada como atividade econômica organizada, exigindo emissão de documentos fiscais e mais obrigações acessórias, algo que antes era mais simples e menos oneroso.

2. Planejamento tributário passa a ser essencial

Sem uma estratégia fiscal bem definida, muitos anfitriões podem ver suas margens diminuírem bastante. A escolha entre atuar como pessoa física ou abrir uma empresa passa a ter impacto direto no resultado financeiro.

3. Profissionalização do negócio

Além da tributação, a reforma incentiva uma postura mais profissional: gestão de ocupação, emissão de notas fiscais, controle de despesas e planejamento tributário deixam de ser opcionais para muitos proprietários.

 Ainda vale a pena alugar por temporada?

Sim, o aluguel por temporada ainda pode ser um investimento lucrativo, especialmente em cidades turísticas ou regiões com alta demanda. Mas a forma de conduzir o negócio precisa mudar. O sucesso deixa de ser apenas colocar o imóvel no Airbnb, agora exige gestão ativa, conhecimento tributário e estrutura apropriada.

Dicas rápidas para anfitriões

1. Considere abrir uma pessoa jurídica para reduzir a carga tributária e organizar melhor a operação.

 2. Revise sua precificação considerando o impacto dos novos tributos sobre a receita total.

3. Invista em planejamento fiscal e contábil antes que as mudanças passem a valer integralmente.

4. Acompanhe as regras de emissão de notas fiscais e obrigações acessórias para evitar multas ou autuações.

 

A Reforma Tributária trouxe uma mudança radical na forma como o aluguel por temporada é tributado no Brasil. Para anfitriões de Airbnb e plataformas similares, isso pode significar mais impostos, mais obrigações e a necessidade de planejamento. Embora a hospedagem continue sendo uma oportunidade interessante, o cenário atual exige planejamento estratégico e visão de negócio para manter a rentabilidade no longo prazo.

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Fontes e referências consultadas: Infomoney, Portas.